解读深圳新政:供给侧改革落到实处 楼市更有希望
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解读深圳新政:供给侧改革落到实处 楼市更有希望

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深圳楼市调控政策终于“落地”了。之所以有“千呼万唤始出来”的印记,是因为在国家要求“去行政化”干预,发挥市场决定资源配置,以及地方调控要发挥主体责任、精准发力的框架下,市政府及行业主管部门在去年以来,一直在调研市场,分析哪些人在买房、属于刚性需求、合理投资需求(发展租赁市场),还是投机需求,资金从哪里来等等,力求达到精准调控。

根据调研,目前我市居民购房投资比例尽管在上升,但有助于租赁市场发展、住房供应体系完善,住房空置率很低。同时,以首付贷为主的房地产场外配资规模较小,大概在25-30亿之间,若以7500亿的一二手房成交规模看,首付款至少在2250亿,首付贷占比也仅仅在1.3%,平均首付比例在3.7成。因此,居民绝大多数在用自己的钱买房、买者自负。考虑到楼市政策宽松、货币政策宽松、楼市金融属性凸显,可以判断,尽管去年深圳房地产市场火爆,但还未出现“失控”的问题。

另外,此次深圳市在上海出台调控政策后,紧接着当晚发布政策,有的媒体认为深圳要等到上海出台政策后,才敢发布政策,这是不客观的。因为,从2014年开始,国家就一直强调调控的自主性、发挥地方主体责任,深圳出不出政策、出什么政策,取决于深圳市政府对于本地楼市的判断,不存在深圳要等到上海出了政策才敢出政策的必要。当然,同作为一线城市,作为全国楼市的“领头羊”,对于全国楼市触底回升、全国楼市“去库存”有着重大影响,深圳在发布政策时会考虑兄弟城市的动向。

此次政策内容与春节前后市场传言有一定吻合,有的媒体认为,政策效果不会明显,但政策传言长达4个月,这本身已经释放出了调控的信号,近期市场出现稳定和回调迹象,特别是高价盘放盘价明显下调,事实上就是前期政策传言对于市场预期的影响。此次政策的发布,一方面是对于前期政策传言的兑现,另一方面也意味着,若市场继续快速上涨,我们还会从政策工具箱中拿出已经储备好的政策。

此次,之所以提高了非户籍人口购房社保缴纳门槛,一方面是基于引导市场需求走向理性的考虑。一般来说,一个外地人来到深圳,若真想在深圳长期居住,应该先“落脚”,然后有一定积累,然后再去购房,连续缴纳三年时间的社保是合理的,比北京、上海5年的社保门槛还是低了很多;另一方面,这也是筛选那些真正在深圳扎根(而不仅仅是投资炒房)的外来人口,确保这部分人群的住房需求,不仅不是歧视,反而是保护将要流在深圳创业生活的外来人口的购房圈。另外据调研,社保缴纳在3年以上的外来人口占大多数,政策打击面不大。

在人口净流入、产业转型和收入不断增长的背景下,深圳住房供求关系长期紧张。再加上,楼市政策宽松、货币宽松,经济下行,配置一线城市楼市资产的人有很多,各类需求蓬勃生长,短期内控制房价有一定难度,增加供给才是长效机制、根本之策。因此,不能寄希望于需求端抑制能够解决房价问题。过去10年,需求端抑制的政策很多,但房价快速上涨的问题并没有根治,这就是例证。

因此,此次深圳楼市政策更加强调供给侧的管理,即多渠道增加住房供应和大力加强住房保障,新增用地、盘活存量、城市更新、棚改等四个渠道,显示了决策者构建长效机制的信心,40万套保障房筹建的规模比“十二五”几乎翻了一倍。在需求适度控制的情况下,这些供给端的措施若落到实处,房价长期内稳定是有希望的。

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